Насколько серьезен дефицит помещений? Каких специалистов не хватает? Как подготовиться к росту ставок? Ситуация на складском рынке и рекомендации экспертов малому и среднему бизнесу

Дефицит складов, рост ставок арендной платы, нехватка персонала и медленные темпы ввода в эксплуатацию новых площадей — проблемы, которые вносят существенный вклад в работу интернет-ритейлеров и логистических компаний, работающих для электронной коммерции.

Какова актуальная картина логистического рынка? И что предпринимать бизнесу в текущих условиях? Об этом мы поговорили с экспертами.

Насколько серьезен дефицит складов. И что делать при отсутствии своего помещения и низком уровне предложения

Тенденция роста дефицита площадей сохраняется и объясняется повышением спроса со стороны онлайн-ритейла

Общий объем складских помещений в России на данный момент составляет 44,2 млн кв. м.. Несмотря на значительные абсолютные величины и превосходство России по обеспеченности складскими площадями в странах бывшего СССР, Россия еще сильно отстает от других стран по обеспеченности складской площадью на человека, как видно из рисунка ниже.

По данным аналитического агентства Data Insight, свободных складских площадей к концу 2023 года практически не осталось. Устойчивое снижение с 2015 г. доли свободных складских площадей, нарушенное лишь в 2022 г. из-за массового освобождения складов зарубежными игроками, логически завершилось в 2023 г. околонулевой вакантностью, как видно на графике ниже.

Руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин отмечает, что уровень вакансии близок к отметке 0,2% при показателе "здорового" рынка в 4-5%, а объем доступных предложений на конец года в готовых объектах составил около 50 тыс. кв.м. в Московском регионе. Тенденция роста дефицита площадей сохраняется и объясняется повышением спроса со стороны онлайн-ритейла и потребностью в увеличении товарных запасов поставщиков и производителей, наращивающих их на складах для покрытия рисков удлинения импортных цепочек поставок.

В свою очередь, рост спроса на складские мощности происходит параллельно со снижением скорости и объемов строительства, ввода в эксплуатацию новых складских объектов, на фоне удорожания как самого строительства, так и его финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.

Данный дисбаланс приводит к падению вакансии и наряду с инфляционной составляющей стимулирует рост арендных ставок. Так, по оценке экспертов, средняя базовая ставка аренды в Московском регионе к концу прошлого года превысила 8000 рублей за квадратный метр в год – без учета НДС, операционных и коммунальных расходов, что превышает данный показатель годом ранее более чем на 45%, — резюмирует эксперт.

"С рынка довольно быстро уходят свободные складские блоки, и на сегодняшний день уровень вакантных площадей составляет всего 0,5% или 117 тысяч кв. м, что на 501 тысячу кв.м меньше значения, зафиксированного на конец прошлого года. Тем самым, объем свободных площадей вернулся к показателям 2012 года."

Консалтинговая компания Nikoliers

По мнению экспертов, такая ситуация во многом связана с ростом деловой активности, особенно со стороны игроков из сферы электронной коммерции. Ограниченное предложение привело к увеличению средневзвешенной базовой ставки аренды (на 35,7% по сравнению с концом 2022 года) до пиковых 7 875 рублей за кв.м в год без НДС и OpEx.

"Мы ощущаем нехватку складских площадей опосредованно — через наших клиентов: новых, которые приходят к нам в поисках мощностей, и существующих, многие из которых планируют расширить свой бизнес. В ответ на растущий спрос в конце 2023 года мы успешно закончили строительство нового склада класса А, а уже в марте 2024 года мы приступаем к строительству следующего складского корпуса."

Максим Макеев, генеральный директор логистической компании "МОЛКОМ"

Онлайн-ритейлеры, которые уже создали (купили, построили или долгосрочно арендовали) складскую инфраструктуру, оказываются в выигрыше. Из-за совершенствования процессов они могут решать свои логистические задачи имеющимися складами. Обычно это успешные и крупные игроки, которые обеспечены инвестициями и/или денежным потоком. В эту же категорию можно отнести и омниканальных ритейлеров, которые хорошо понимали важность складов еще до начала острого дефицита и в которых работают команды логистов с большим опытом и связями (более адаптивные к решению подобного рода вопросов). К этой же группе можно отнести крупные логистические компании, деятельность которых связана электронной коммерцией — для их стабильной работы также очень важно сохранять склад для нужных объемов.

Онлайн-ритейлеры, селлеры и логисты, которые захотят найти новые площади или вынуждены будут искать площади взамен старых, в предложенных обстоятельствах столкнутся с огромными трудностями в поиске и в получении ставки аренды, терпимой для их бизнес-модели. Новые ставки будут значительно большими, чем старые; площадки — хуже и дальше.

В рамках существующих площадей мы используем изменение зонирования склада: в зависимости от задач расширяем или уменьшаем зоны длительного хранения и оперативной складской обработки, надстраиваем мезонинную систему хранения, совершенствуем WMS-систему для ускорения процесса приема и отгрузки, автоматизируем процессы сборки заказов.

"Что касается новых площадей, то мы рассматриваем и собственное строительство, и аренду. Но риски по использованию арендованных складов сейчас достаточно высоки. Постоянный рост ставок, отсутствие свободных качественных площадей, изменение условий аренды — все это склоняет нас к использованию собственных складов."

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета ПРО"

Разрыв между положениями больших, с одной стороны, и средних и малых игроков, с другой стороны, приведет к еще большей консолидации рынка ecommerce. Часть средних и малых игроков из-за этого фактора потеряет в продажах или вовсе уйдет с рынка. Аренда и ФОТ, как и прежде, — две главные статьи расходов большинства предприятий отрасли.

Ожидаемо, что при высокой ставке аренды на склады фулфилмент-операторы будут склонны повышать цены на свои услуги. Ставка аренды напрямую влияет на стоимость, плюс эти рынки отчасти сообщающиеся. И перетекающий спрос вызовет рост ставок за услуги на складских аутсорсеров.

"В настоящее время на севере Москвы мы арендуем 10 тысяч квадратов класса B. Если бы мы сейчас захотели найти такую площадку, то не смогли бы это сделать. Предложений просто нет. Можно арендовать склад за ЦКАДом, но это неизбежно повлечет дополнительные затраты, в том числе на перевозку и поиск сотрудников. В итоге такой вариант может оказаться для компании более дорогим, хотя исходно склады в этом районе стоят примерно в полтора раза дешевле, чем складские площади рядом с Москвой. В регионах складывается аналогичная ситуация: свободных площадей нет, спрос превышает предложение."

Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry

Рекомендации малому и среднему бизнесу

Что бы вы, в целом, посоветовали представителям малого и среднего бизнеса, у которых нет собственных складов, но которые планируют расширение? Какие для них есть варианты при низком уровне предложения?

Максим Макеев, генеральный директор логистической компании "МОЛКОМ":

Из оперативных рекомендаций — оптимизируйте стоки, задействуйте возможности региональных складов, развивайте дополнительные каналы продаж для увеличения оборачиваемости товара, оцените условия и перспективы сотрудничества с профессиональными логистическими операторами для более эффективного управления поставками.

Артем Смирнов, директор по развитию фулфилмент-оператора "Бета ПРО":

Для развития малого и среднего бизнеса, мы, безусловно, посоветуем использовать услуги фулфилмент-операторов. В этом случае не придется ждать или искать свободные площади, привлекать инвестиции. Более того, вы не зависите от ставок аренды, которые могут меняться, оплата зависит только от фактического объема хранения и операций по складской обработке.

Андрей Соколов, директор производственного департамента Boxberry:

В условиях дефицита малому и среднему бизнесу стоит внимательно отслеживать предложения, которые сейчас есть на рынке складской недвижимости, выбирать наиболее подходящие, тщательно взвешивая риски каждого формата аренды. Например, формат build-to-suit вряд ли подойдет представителям малого бизнеса, так как подразумевает долгосрочный договор с весомыми штрафами за досрочный выход из аренды.

Гораздо более предпочтительным вариантом для малого и среднего предпринимательства может стать формат light industrial. Такой складской объект, как правило, занимает большую площадь, но разделен на небольшие блоки (от 500 квадратных метров), что очень удобно для некрупных арендаторов. Все помещения имеют универсальную конструкцию и идеально подходят для складских нужд.

Компании жалуются на нехватку персонала. Как бизнесу перестраивать внутренние процессы, чтобы не иметь проблем с текучкой

Больше всего на логистическом рынке не хватает водителей погрузчиков, рабочих склада, инвентаризаторов

Согласно исследованию Data Insight, к дефициту кадров в складской и транспортной логистике привело то, что потенциальные работники частично уехали из страны, частично мобилизованы. Также налицо демографическая яма, конкуренция со стороны ВПК, а также отъезд части мигрантов из Центральной Азии из-за курса валют. Растут зарплаты, но кадров не хватает — это хорошо видно по спросу на водителей большегрузов. Сильно выросли запросы по зарплате. Следом растет стоимость доставки, что раскручивает новый виток.

О дефиците работников говорят и исследователи IBC Real Estate. Согласно данным компании, количество открытых вакансий в 2023 году на должность начальника склада и водителя погрузчика, штабелера выросло на 2%, а число вакансий грузчиков, кладовщиков, комплектовщиков выросло на 7%. Совокупно по всем позициям складских работников (с учетом вакансий начальника склада) рост составил 67%. Такая динамика связана с дефицитом работников на фоне рекордного спроса на склады в текущем году.

Что касается заработной платы, то в 2023 году средняя предлагаемая заработная плата водителя погрузчика/штабелера выросла на 72%, а грузчиков, кладовщиков, комплектовщиков — на 85%. Зарплата начальника склада увеличилась на 45%.

Сегодня по количеству открытых вакансий на позиции складских работников лидируют продуктовые сети (18%), логистические компании (17%) и универсальные маркетплейсы (14%). Для найма сотрудников компании часто обращаются к услугам посредников.

"Если у вас своя логистика, то нужно использовать успешных рекрутеров и механизмы быстрого найма, поддерживать кадровое ядро исполнителей, готовых к нагрузке в сезон, создавать и поддерживать программы быстрого обучения и адаптации, подключать пеших курьеров, использовать вахтовой метод и прочее. Упрощать в сезон опции, которые трудно поддерживать (убирать узкие интервалы доставки). Заключать партнерство с более свободными службами доставки и компаниями аутстаффинга (желательно заранее)."

Data Insight

"Тем не менее срок закрытия вакансии курьера в 2023 году увеличился в несколько раз по сравнению с 2022 годом. Это связано как в целом с дефицитом ресурсов на рынке труда, с демографическим кризисом 90-х годов и перетоком персонала в другие сегменты, так и c изменением динамики грузоперевозок. В частности, выросла доля доставок онлайн-заказов в 2023 году до 63% с 58% в 2022 году, а также доля курьерских доставок — на 2 п.п. до 78%."

Антон Тивас, директор по персоналу DPD в России

Директор по персоналу "Курьер Сервис Экспресс" Галина Кезикова напоминает, что дефицит линейного персонала в логистической отрасли сохраняется уже несколько лет, пиковые периоды сменяются относительно спокойными. К примеру, после взрывного спроса в декабре сейчас наблюдается период затишья. Сотрудников, привлеченных в декабре, пока хватает, однако дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от динамики товарооборота и потребности отрасли. Все прошлогодние тренды актуальны и сейчас: спрос на персонал в логистике растет, внутренние источники для привлечения новых специалистов ограничены.

"Мы предполагаем, что нехватка линейного персонала сохранится и усилится"

Галина Кезикова, директор по персоналу "Курьер Сервис Экспресс"

Нехватка персонала и конкуренция за него между торговыми сетями, маркетплейсами и логистическими компаниями повлекли серьезное повышение заработных плат в отрасли и миграцию сотрудников между работодателями. В сегменте складской логистики ставки растут уже два года. Например, в июле прошлого года рыночная ставка для кладовщика и комплектовщика в смену достигала 4 000 рублей на руки. Не все компании могут позволить ежемесячно выплачивать зарплату таким сотрудникам в размере 90 000 рублей. В данном случае бизнесу стоит системно работать как над привлечением ресурсов, так и над грамотной адаптацией и удержанием текущего персонала, — делится мнением Елена Попова, бизнес-партнер по управлению персоналом NOYTECH Supply Chain Solutions.

В целом по рынку мы наблюдаем следующую тенденцию: из-за нехватки мужского персонала компании начинают чаще привлекать женщин, естественно, на позиции без большой физической нагрузки. Однако на участках ручной выгрузки и загрузки коробов с товаром, в особенности, автозапчастей, по-прежнему требуется только мужской труд. В пиковые сезоны бизнес предлагает подработку действующему штатному персоналу.

"Больше всего на рынке сейчас не хватает водителей погрузчиков, рабочих склада, инвентаризаторов. В нашей компании это самые дефицитные позиции.

Елена Попова, бизнес-партнер по управлению персоналом NOYTECH Supply Chain Solutions

Рекомендации малому и среднему бизнесу

Как в новых условиях компаниям перестраивать внутренние процессы, чтобы не иметь проблем с текучкой, а также подбором новых сотрудников?
Антон Тивас, директор по персоналу DPD в России

Во-первых, нужно максимально фокусироваться на удержании сотрудников. Сейчас это актуально, как никогда ранее. В период острого дефицита персонала на рынке труда необходимо внимательно анализировать причины, по которым сотрудники увольняются или собираются уволиться, и своевременно предпринимать шаги по их удержанию.
Во-вторых, необходимо сформировать профессиональную команду по подбору персонала. Мы в основном занимаемся подбором персонала собственными силами, но также привлекаем и провайдеров. В прошлом году начали еще привлекать временных исполнителей, чтобы в моменте перекрывать всплески по вакансиям. Это связано со спецификой логистического рынка. Так, в высокий сезон, а это периоды распродаж и время перед новогодними праздниками и после них, когда количество отправлений увеличивается в 2-3 раза по сравнению с обычным днем, кратно вырастает потребность компании в водителях и курьерах. Мы готовимся к этому заранее, и для эффективного и быстрого выстраивания процессов, конечно, в первую очередь, необходим уникальный опыт инхаус.

Так, например, одним из инструментов подготовки к высокому сезону для нас является привлечение к работе самозанятых курьеров. В связи с тем, что такой запрос является временным, то и партнерство с самозанятыми носит нерегулярный характер. В прошедший высокий сезон 2023 года количество договоров с самозанятыми водителями-курьерами выросло в среднем на 20% по сравнению с прошлым годом.
Кроме того, DPD в рамках федеральной программы по привлечению квалифицированных кадров на регулярной основе сотрудничает со многими ВУЗами в России, где подбирает студентов профильных специальностей для прохождения практики, после которой лучшие кандидаты имеют возможность трудоустроиться в нашей компании.
Галина Кезикова, директор по персоналу "Курьер Сервис Экспресс"

Работодатели в конкурентной борьбе за новых специалистов пытаются задействовать любые возможности и ресурсы. В первую очередь, они соревнуются с помощью заработной платы, которая росла в прошлом году ускоренными темпами. Например, зарплаты курьеров в 2023 году подскочили на 30-40%. Если кадровый голод будет сохраняться, то рост зарплат продолжится. Однако уже сейчас не все компании готовы участвовать в данной гонке — это напрямую влияет на снижение их рентабельности.

Поэтому бизнес прикладывает много усилий для сохранения существующего штата. Компании предлагают различные программы нематериальной мотивации и заботы о сотрудниках. Например, вводят дополнительные отпускные дни, индивидуальные графики работы, скидки на услуги компании, оплачивают курсы и дополнительное обучение, расширяют соцпакет. Расходы на эти мероприятия в любом случае более выгодны для нанимателя, чем затраты на поиск новых сотрудников.

Также мы видим тенденцию расширения социальной ответственности компаний в отношении работников — много внимания уделяется повышению их мотивации и вовлеченности, выстраиванию долгосрочных и "экологичных" взаимоотношений. Например, стоит отметить появление во многих компаниях корпоративных психологов, которые помогают сотрудникам справляться со стрессом и заботятся об их эмоциональном здоровье.

Кроме того, работодатели начали уходить от возрастных и гендерных стереотипов, которые ранее выступали барьерами при трудоустройстве. Привлечение на работу иностранных граждан также дает дополнительные возможности для нанимателей.

Елена Попова, бизнес-партнер по управлению персоналом NOYTECH Supply Chain Solutions

Основные методы привлечения и удержания работников — это увеличение заработной платы до конкурентного уровня, прозрачная система продвижения внутри компании, понятная схема мотивации без необоснованных штрафов или завышенных норм производительности.

Можно сотрудничать с профильными колледжами, привлекать на работу студентов, вести программу дуального образования. Большое внимание уделяем развитию своих сотрудников, например, направляем их на обучение дефицитным позициям, таким как водитель погрузчика и др.

Некоторые логистические компании уже предоставляют ДМС для линейного персонала. Повышению лояльности наших работников способствуют также и дополнительные инициативы, к примеру, экскурсии для детей на складскую площадку и особые компенсации к праздникам.

В 2023 году нам пришлось усилить команду рекрутмента для массового подбора. Мы используем ряд сайтов по поиску работы, рекламные инструменты (соцсети, баннеры, смс-рассылки и тп). Также обеспечили эффективное управление и обработку входящих вызовов, внедряем автоматизированные решения при общении с кандидатами — чат-боты при холодном поиске. Кроме этого, мы сотрудничаем с аутсорс-агентствами по привлечению временного персонала как из локальных кандидатов, так и вахтовиков.

Существенную роль при большом наборе кандидатов и наличии текучести играет грамотная программа адаптации и наставничества. У нас это стандартизированная процедура. Кроме того, мы выделили штатного тренера для подготовки персонала, что позволит повысить эффективность адаптации новичков, снизить ошибки при больших потоках новых сотрудников и сохранить высокий уровень качества и клиентского сервиса.

Аренда продолжает расти в цене. Как компаниям минимизировать влияние роста ставок

В Московском регионе ставки достигли исторического максимума

Рост ставки в III квартале достиг немыслимых ранее 7 500 руб., и эксперты предсказывают 8 000 руб. за кв. м. в год. Но эта оценка может быть увеличена. Еще в сентябре на конец 2023 г. прогнозировалась ставка 7 500 руб. По мнению IBC Real Estate, к ноябрю ставки аренды складов класса "А" выросли до 8 500 руб. за кв. м. по сравнению с 5 500 руб. в июне.

Ставка аренды складов, расположенных в Московском регионе, достигла 7900 рублей за квадратный метр в год, рост за год составил 41%. Объем реализованных площадей по итогам 2023-го может достичь 3 млн кв. м — это вдвое больше, чем в 2022 году

Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что к концу III квартала 2023 года объем сделок со складами в Московском регионе составил 2,2 млн кв. м, то есть практически достиг рекордного показателя 2021 года, когда за четыре квартала было куплено и арендовано 2,6 млн кв. м складов. Основная доля спроса, 43%, пришлась на представителей онлайн-ритейла.

Мы ожидаем роста стоимости аренды до 12-14 тыс. руб. без НДС за кв.м для складов класса А, где тарифы не были проиндексированы в течение 2023 года, и по новым договорам. По уже заключенным договорам мы прогнозируем рост в пределах 10%.

Максим Макеев, генеральный директор логистической компании "МОЛКОМ"

Строительство новых объектов не успевает удовлетворять растущий спрос — с января по сентябрь 2023-го ввод составил всего лишь 941 000 кв. м, что на 18% меньше значения за аналогичный период 2022 года. До конца года будет достроено еще порядка 450 000 кв. м.

Доля вакантных площадей составляет всего 0,3% (89 000 кв. м), а ставки аренды в сравнении с III кварталом прошлого года выросли на 41%, до 7900 рублей за квадратный метр в год в готовых объектах.

Исторический рекорд ставки аренды в Москве обусловлен повышенным спросом и тем, что рост стоимости строительства и рабочей силы сдерживает прирост спекулятивного предложения, — поясняет руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Рекомендации малому и среднему бизнесу

Что бы вы порекомендовали предпринять малому и среднему бизнесу, чтобы минимизировать влияние растущих ставок аренды складов на бизнес-процессы без снижения расходов на персонал?

Например, в каких случаях стоит рассмотреть кросс-докинг? Или какие технологические решения (доступные по цене малому бизнесу) реально могут помочь в сложившейся ситуации?

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России

Самым простым решением подобной задачи является сокращение стока, а, значит, и требуемой площади склада за счет увеличения оборачиваемости продукции. Например, если ранее средний срок хранения партии на складе составлял 1 месяц, то можно попытаться сократить его до 2 недель или вовсе отгружать "с колес", используя различные кросс-докинговые модели (такие как BBXD, PAXD и др), высвободив часть площадей. Однако не всегда подобные, на первый взгляд, очевидные решения легко реализуются на практике. При их оценке необходимо ориентироваться на особенности бизнеса компании: специфику товара, контрактные условия с поставщиками и грузополучателями, их гибкость, конкурентную конъюнктуру, бесперебойность и лид-таймы входящих поставок и др.

Тем не менее, есть действительно доступные и не требующие больших затрат решения, которые универсальны для большинства бизнес-моделей. АВС-анализ товарных запасов является базовым. Качественное управление стоком позволяет выявлять и минимизировать объемы низко ротируемых товаров, избыточный запас которых нецелесообразен. Особенно это актуально для работы с сезонной продукцией, когда себестоимость хранения данного товара до следующего сезона может превысить размер дисконта, с которым его можно реализовать уже сейчас, высвободив не только место на складе, но и замороженные денежные средства.

Наиболее эффективный вариант оптимизации цепей поставок и складского звена в частности для большинства компаний — это передача данного элемента бизнеса в управление логистическому оператору, имеющему экспертизу в работе с похожей продукцией.

Какова скорость ввода в эксплуатацию новых помещений. И какие есть варианты для предпринимателей, желающих иметь свой склад

Темпы ввода новых складских объектов сегодня не могут в достаточной мере покрыть объемы спроса

По данным Nikoliers, за девять месяцев года в Московском регионе введено в эксплуатацию около 929 тысяч кв.м качественных складов, из которых 68% — спекулятивного формата. При этом большинство спекулятивных площадей арендовали еще на этапе строительства, поэтому их вывод не привел к увеличению объема свободных площадей, отмечают специалисты.

В третьем квартале объем нового строительства составил 317 тысяч кв.м. Новые складские помещения преимущественно располагаются на юго-восточном (39%) и восточном (26%) направлениях. Их средняя удаленность от МКАД составляет 26,6 км. В Nikoliers прогнозируют объем ввода по итогам года на уровне показателей прошлого: 1 661 тысячу кв.м площадей, из которых 69% – спекулятивное строительство, 31% — формат built-to-suit.

Стоимость строительства сильно зависит от стоимости рабочей силы, материалов и финансирования. Ставка ЦБ за прошлый год выросла более чем в два раза с 7,5% до 16%. Это существенно отразилось на себестоимости строительства, сроках окупаемости и инвестиционной привлекательности проектов.

На стоимость аренды уже существующих объектов в основном влияет вакансия свободных площадей, которая сейчас рекордно мала. Таким образом, спрос серьезно превышает предложение, а удорожание кредитных средств (прямая функция ключевой ставки) замедляет темпы нового строительства, что в итоге тоже косвенно влияет на уровень арендной ставки в готовых складских объектах, — отмечает руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин.

По оценкам экспертов, текущая себестоимость складской коробки без ее оснащения находится в диапазоне 50-55 тыс. рублей за кв.м. Более половины приходится на материалы и комплектующие, пик роста цен на которые пришелся на конец года. Рабочая сила также продолжает дорожать. В совокупности с ростом стоимости финансирования данные факторы оказывают влияние на инвестиционную привлекательность проектов. В этих условиях застройщики стремятся минимизировать свои риски и делают акцент на проектах build-to-suit, то есть строят под конкретного заказчика, заручившись его обязательствами. Так, по некоторым оценкам, объем нового строительства в Московском регионе в текущем году может приблизиться к отметке 2 млн кв. м., большая часть которых будет именно формата build-to-suit. При этом те же эксперты оценивают сохранение тренда на превышение объема спроса над объемом предложения.

Рекомендации малому и среднему бизнесу

Что можно предпринять бизнесу в условиях, когда темпы строительства новых складских площадей не могут в полной мере удовлетворить спрос?

Например, есть ли смысл задуматься о строительстве собственного склада? Или, может, рассмотреть другие менее традиционные варианты? К примеру, набирающий в последнее время популярность лайт индастриал?

Артем Хомышин, руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России

Строительство собственного склада подразумевает существенную САРЕХ составляющую, а также высокую регулярную ОРЕХ нагрузку. По оценке экспертов, при строительстве склада А класса площадью от 20 тысяч квадратных метров размер капитальных инвестиций только на возведение здания составит в районе 53 тысяч рублей без НДС за каждый квадратный метр. Добавьте сюда стоимость стеллажной системы, ИТ- инфраструктуры, офисов, раздевалок, зарядных комнат и многого другого — все это серьезно увеличит размер капитальных вложений. При сокращении размера строящегося склада удельная стоимость одного квадратного метра возрастет за счет распределения фиксированных издержек проекта на меньший объем. К тому же стоит помнить и о стоимости земли, на которой будет размещаться склад, и сроках как строительства, так и оформления разрешительной документации на объект.

Операционные издержки тоже составляют существенную часть бюджета и распределяются на весь срок эксплуатации собственного склада. К ним относятся охрана, уборка, очистка от снега, техническое обслуживание, ремонты и др. Кроме того, управление данными процессами и их организация также требует ресурса компании.

Чтобы принять решение о строительстве собственного склада, компания должна испытывать потребности в складских мощностях больших объемов, обладать серьезными финансовыми ресурсами для инвестиций, иметь уверенность в том, что в среднесрочной и долгосрочной перспективах мощностей этого склада будет с одной стороны достаточно, а с другой — излишние ресурсы не лягут финансовым бременем на бизнес. Как правило, подобные проекты могут быть эффективны для крупных ритейлеров, маркетплейсов, а также логистических операторов.

Существует и такой формат, как light industrial. Его специфика заключается в том, что он объединяет производственные и складские мощности под одной крышей. Молодой формат актуален для компаний, желающих исключить из цепочки поставок транспортное звено между своим производством и складом готовой продукции. Однако стоимость строительства и содержания подобных объектов ощутимо превышает аналогичные расходы для классических складов.

Перспективы и прогнозы

По мнению Артема Хомышина, в 2024 году дефицит складских площадей сохранится. Спрос останется до тех пор, пока затраты на аренду будут позволять компаниям продолжать свою деятельность, сохраняя при этом рентабельность. Это означает, что рынок складской недвижимости должен прийти к балансу соотношения стоимости аренды и вакансии. Прогнозировать сроки достаточно сложно. Однако, вероятно, это произойдет в случае, если спад деловой активности из-за роста ключевой ставки ЦБ и увеличение арендных ставок снизят готовность клиентов контрактовать новые площади. Что касается строительства новых складских объектов, то в ближайшем будущем оно вряд ли подешевеет.

Учитывая объемы уже строящихся и запланированных к строительству объектов, в ближайшем будущем дефицит предложения складских объектов будет сохраняться. Однако есть признаки притока инвестиций в складскую инфраструктуру в 2025-2026 годах. К 2027 году можно ожидать стабилизации на рынке предложения складских площадей.

Максим Макеев, генеральный директор логистической компании "МОЛКОМ"

Недостаток качественных складских площадей, к сожалению, останется и в 2024 году. Во многом это связано с ростом деловой активности со стороны игроков сферы электронной коммерции. Согласно аналитическому проекту TinkoffData, совокупный объём трат на маркетплейсах в 2023 году почти в 1,5 раза больше, чем в 2022 году, а количество транзакций выросло на 63%, — подчеркивает Артем Смирнов.

В течение еще минимум 6 месяцев мы ожидаем дефицит складских площадей. Возможно, во второй половине 2024 года что-то изменится в связи с планами ecommerce по строительству собственных крупных фулфилмент-центров. Есть вероятность, что по завершению строительства будут освобождены площади, которые арендуют операторы в ожидании готовности своих объектов.

Арендные ставки продолжат рост, ведь это обосновано постоянно растущим спросом и дефицитом предложения. Эти факты нужно принять и учитывать в планировании своего дальнейшего развития, — заключил эксперт.

Источник: Оборот.ру